Как выбрать банк для ипотеки

Жилище является и базовой потребностью человека, и вечной его проблемой. Еще от Булгакова нам известно, что именно квартирный вопрос испортил москвичей, впрочем, полагаю, и не только их одних. Здесь мы не будем философствовать на тему — выгодна ли вообще ипотека или, наоборот, это «чистой воды грабеж». И та, и другая позиции встречаются даже в солидных изданиях. Думается, что наиболее правильным способом анализа этого вопроса является сравнение динамики текущих ипотечных выплат и арендных ставок за сопоставимое жилье. Однако для большинства наших с Вами сограждан, как известно, вопрос собственного жилья является вовсе не экономической категорией, а скорее сакральной, поэтому обратимся к практической стороне предмета. Итак, нужна квартира, а денег на покупку не хватает. При этом никаких шансов накопить необходимую сумму тоже нет. Выход один – ипотека. Что делать, чтобы ипотечный кредит не превратился в кабалу? Как правильно выбрать банк и кредитный продукт? Для этого надо следовать набору определенных несложных правил. Некоторая экономическая и юридическая подготовка для решения задачи, конечно, необходимы, но объективная необходимость быть риэлтором или опытным юристом все же отсутствует. Итак, приступим к выбору банка.

Многие люди, кстати, начинают не с этого, а с поиска подходящего объекта. Но в нашем случае это не лучший путь, так как мы договорились отталкиваться от возможностей, а не от желаний. Значит, сначала нам нужны деньги на покупку, и только потом квартира. Как учат философы, правильно поставленный вопрос зачастую уже и является наполовину ответом. Чтобы решить задачку по выбору банка-кредитора, для начала надо ее правильно сформулировать. То есть надо понять, что именно вам нужно от банка, а потом смотреть, существуют ли в природе такие банки, которые удовлетворяют вашим требованиям. Причем здесь не проходят варианты типа «… а тетя Тамара брала ипотеку в «ХХХ» банке, давай и мы туда пойдем…». Мы же не знаем, чем точно руководствовалась тетя Тамара, выбирая банк. И вовсе не факт, что та версия, которую она нам озвучивает, если вообще озвучивает, является правдой. Все люди хотят как можно лучше выглядеть в глазах окружающих, и тетя Тамара – не исключение. Таким образом, «сарафанное радио» выключаем сразу, а вместо этого включаем анализ ситуации.

Для начала надо определить, имеется ли у нас сумма, необходимая для стартового взноса, и сможем ли мы платить по кредиту. Такой расчет можно или выполнить  самостоятельно, сочинив формулу аннуитетных платежей с помощью программы Excel, (это совсем несложно), или воспользовавшись  готовым ипотечных калькулятором на сайте любого банка. Для предварительной оценки этого будет достаточно.

Правило №1 – если сумма ежемесячного платежа получается больше, чем 50% Вашего месячного дохода — откажитесь пока от этой затеи; рассмотрите вариант с более длинным сроком или более дешевую квартиру.

Практика показывает, что в жизни постоянно что-то случается – то машину надо чинить некстати, то с работы уволили, то ребенку дорогостоящее лечение требуется. На все эти непредвиденные случаи обязательно должен копиться некоторый страховой запас. А где его взять, если 80% зарплаты уходит на погашение кредита? Наивно думать, что за 10-20 лет, пока мы будем платить по кредиту, с нами ничего не случится.

Если доход позволяет обслуживать кредит, то начинаем искать банк. Как правило, большинство граждан выбирают банк по единственному критерию – размеру процентной ставки. Но на самом деле это не вполне правильно. Как мы уже говорили, нас интересует не сам по себе размер процентов, а другой критерий – соотношение суммы ежемесячного дохода и суммы ипотечного платежа. И разница в некоторое количество процентных пунктов не должна отвлекать от главного – понимания собственных потребностей.

Правило №2 – при выборе банка нам нужно только одно – чтобы нам дали денег на покупку на наших условиях. Поэтому не имеет смысла выбирать по рейтингу, устойчивости, известности и т.п.

Будьте уверены, если Ваш банк рухнет, то найдутся желающие перекупить у утопающего все действующие кредиты. Вам это грозит только тем, что будете деньги носить в другую кассу. А уж сколько раз банки друг другу продают и перекупают друг у друга закладные! Вы удивитесь, но и без всяческих катастроф Ваша закладная за время погашения кредита, вероятно, поменяет пару-тройку владельцев. Вероятность того, что занимали Вы в одном месте, а справку об отсутствии претензий по кредиту пойдете получать совсем в другое, далеко не нулевая.

Итак, в первую очередь надо попытаться понять, что же нам самим необходимо. Если нам недостает денег для стартового взноса, или их немного, то очевидно, что надо искать такую программу кредитования, и такой банк, который выдает кредит с минимальным стартовым взносом, или вовсе без такового. Если же, наоборот, половина суммы у нас уже на руках, имеет смысл минимизировать проценты. Если у нас нет поручителей, то стоит рассматривать только кредиты без обязательного поручительства. В противном случае, можно поискать такой банк, который под поручительство значительно снизит процентную ставку.

Еще одной распространенной ошибкой заемщика является попытка уменьшить срок кредита. На самом же деле, чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж. Как правило, «знатоки» на это возражают: «Да, но ведь за 20 лет я «в три конца» переплачу», и как всегда, оказываются не правы, минимум, по двум причинам. Во-первых, миллион рублей сегодня и три миллиона через 20 лет это, как говорят в Одессе, «две большие разницы» благодаря инфляции. И те 20-30 тысяч рублей, которые сегодня кажутся значительной суммой, через 10 лет будут выглядеть совсем иначе. В целом, не известно, кому больше повезет, но время всегда на стороне заемщика. А во-вторых, всегда есть возможность осуществлять частичные досрочные погашения. При этом, опять же,  целесообразно уменьшать сумму платежа, а не срок кредита, который, на самом деле, не так уж и важен. Если частичными погашениями мы доведем сумму платежа с 20 000 до 1000 рублей, то не все ли равно, сколько лет мы будем платить по одной тысяче в месяц?

Однако вернемся к теме минимизации затрат. Помимо стартового взноса, существуют всевозможные прочие «поборы». Возможно, банк возьмет с вас комиссию за рассмотрение вашего заявления на выдачу кредита. В принципе, здесь банкиров можно понять: если все начнут за здорово живешь делать оценку своей кредитоспособности, они  только этим и будут заниматься. Но, с другой стороны, если человек уже собрал всю пачку необходимых документов, ему и самому за это уже можно доплатить.

Оплата услуг риэлтора обойдется в сумму от 2 до 6 процентов от стоимости квартиры. На самом деле, это один из самых серьезных пунктов в перечне методов минимизации затрат. Бытует, однако, мнение, что самостоятельно оформить сделку по покупке квартиры настолько сложно, что почти нереально. Сразу скажу — это не более чем пустая болтовня и досужие домыслы. Не надо даже иметь высшего образования, чтобы понять простую вещь — коль скоро цена услуги измеряется в процентах от цены квартиры, у риэлтора абсолютно нет мотивации искать вам квартиру дешевле. Все как раз с точностью до наоборот.

Следующая группа затрат зависит от схемы расчетов и формы подписания договора. Если подписывать будем у нотариуса, добавляем еще 1% — 2% от цены квартиры. На самом деле обязательное нотариальное оформление сделки по закону не требуется, достаточно простой письменной формы договора купли-продажи. Конечно, у нотариуса надежнее. Список документов, который там у нас попросят для оформления, будет даже длиннее, чем в МФЦ. (Подробнее  об этом мы уже писали в №1 за 2017 г. в статье «Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ»). Но в нашем случае мы, во-первых, договорились экономить деньги, во-вторых, понимаем, что договор купли-продажи нам поможет составить банковский юрист.

Однако надо иметь в виду, что некоторые банки требуют участия нотариуса, поэтому внимательно изучайте условия кредитования.

Большинство банков берет комиссию за саму выдачу кредита, но об этом они тоже заранее предупреждают, ну и, наконец, если расчет предполагается наличными, то придется заплатить еще и за аренду ячейки в депозитарии.

Также немаловажно учесть затраты на страхование объекта сделки в страховой компании и расходы на госрегистрацию права собственности (хотя к выбору банка это уже отношения не имеет).

Подытоживая все вышесказанное, приходим к выводу, что оптимальный банк для заемщика, который экономит деньги, выглядит примерно следующим образом:

• минимальный стартовый взнос или его отсутствие;
• возможность взять кредит на достаточно длительный срок (более 15 лет);
• минимальная комиссия за рассмотрение заявки или ее отсутствие;
• отсутствие требований к обязательному участию риэлтора в сделке;
• отсутствие требований по обязательному нотариальному оформлению договора;
• минимальная комиссия за выдачу кредита или ее отсутствие;
• возможность безналичного расчета с продавцом по аккредитиву.

Как уже говорилось, если Ваши исходные условия выглядят иначе, то и перечень будет иным. Главное – помнить про «тетю Тамару» и понимать, что нельзя лечиться от гриппа, пытаясь с этой целью принимать таблетки от поноса. Эффект будет, скорее всего, совсем не таким, который нам интересен.

журнал "Правовая гарантия"

---