Как дольщику защитить свои права. Советы адвоката

Закон «О собственности в СССР»

6 марта 1990 г. был принят Закон «О собственности в СССР», прекративший свое действие вместе с СССР в 1991 году. Но социалистическая республика в составе СССР – РСФСР — не отставала, понимая важность вопроса, и, еще будучи в составе СССР, 24.12.1990 г. был принят российский Закон — «О собственности в РСФСР», ставший основой правового регулирования в этой области права и в новом государстве – Российской Федерации. В дальнейшем вопросы правового регулирования права собственности, в том числе, и на жилье, получили свое развитие в Гражданском (30.11.1994) и Жилищном (29.12.2004) кодексах Российской Федерации.

Однако социально-экономические преобразования в Российской Федерации в 90-х годах минувшего столетия, неготовность многих отраслей «народного хозяйства» функционировать в новых финансово-экономических условиях привели к неспособности государства, большинства ведомств и предприятий обеспечивать жильем всех нуждающихся.

Отсутствие бюджетного финансирования строительства жилья повлекло за собой разрушение государственной системы жилищного строительства, существенное сокращение объемов жилищного строительства, а в большинстве регионов страны строительство вообще сошло на «нет».
Государство, приняв 4 июля 1991 года Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» фактически устранилось от «удовлетворения жизненно-важных потребностей людей, повышения их материального благосостояния».

В результате приватизации из-под опеки государства вышли предприятия строительной индустрии, и находящийся в стадии становления, уже частный сектор был готов строить жилье для предприятий и частных лиц за счет инвестирования ими своих средств в строительство жилья.
В свою очередь, граждане и юридические лица были согласны финансировать строительную деятельность застройщика «под обещание в будущем получить» квартиру в возведенных домах, то есть купить квартиру «на стадии котлована». С экономической точки зрения, разница в стоимости квартир при покупке готового жилья в сравнении с приобретением квартир «на стадии котлована» привлекала инвесторов.

Отсутствие специального правового регулирования и единства судебной практики в части применения к данным правоотношениям Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. было выгодно для застройщиков, а формирующиеся гражданско-правовые отношения по долевому участию в строительстве жилья и складывающаяся судебная практика при разрешении споров в данной сфере, свидетельствовала об ущемлении прав инвесторов — участников долевого строительства.

ФЗ О долевом строительстве

Отсутствие единообразия судебной практики, борьба с «двойными продажами» объектов и недобросовестными застройщиками, стремление законодателя защитить слабую сторону в данных правоотношениях — граждан и обеспечить применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве, явились одними из главных предпосылок для разработки и принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – «Закон»).

Введение в действие Закона позволило устранить пробелы в правовом регулировании, которые требовали регламентации на законодательном уровне, однако, за 12 прошедших лет с момента принятия Закона в него был внесено 17 изменений, которые, по сути, пытаются защитить все ту же слабую сторону – граждан, участников долевого строительства.

Так, изменениями от 18.07.2006 г. застройщикам было запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства без имеющегося разрешения на строительство, а юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, приобретающим права на квартиры с инвестиционной целью, как правило, «на уровне котлована», было запрещено передавать имущественные права (требования) по договорам цессии гражданам. Было проведено четкое разграничение между инвестиционной деятельностью в строительство жилья и приобретением его для собственных нужд.

С 17 июня 2010 г. привлечение денежных средств граждан («дольщиков») в целях передачи им в будущем права собственности на жилье стало осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве, определен круг лиц, имеющих право на привлечение денежных средств граждан для строительства жилья, установлен 3-летний гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта недвижимости. Статья 18 Закона стала содержать перечень целевых расходов, на которые только и могли направляться денежные средства «дольщиков», а функции и компетенция органов, контролирующих деятельность застройщиков, были расширены.

После внесения изменений в Закон 10 июля 2012 г. застройщик мог привлекать денежные средства участников долевого строительства уже не только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, но и после опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Объемные дополнения в Закон устанавливали порядок заключения, государственной регистрации и исполнения договоров безвозмездного срочного пользования земельным участком, предоставленного застройщику для строительства жилья экономического класса.

Проблема "обманутых дольщиков" в России

Тем не менее, число «обманутых дольщиков» и проблемных объектов в России росло с каждым годом. В апреле 2010 года Министерство регионального развития РФ опубликовало следующие данные: около 700 проблемных объектов и более 65 тысяч пострадавших участников долевого строительства. Эти числа увеличились за год почти на 27% — до 84 тысяч человек, а количество проблемных объектов на 43% — до 1000. С апреля 2011 года по апрель 2012 года государству удалось решить проблемы почти 43 тысяч пострадавших участников долевого строительства и ввести в эксплуатацию 350 проблемных объектов, но за этот же период в России появилось 314 новых проблемных объектов и почти 54 тысячи «обманутых дольщиков». По данным Минрегионразвития РФ общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2010 году составила 25,12 миллиарда рублей, в 2011 году — 36,41 миллиарда рублей, а в 2012 году — 48,22 миллиарда рублей.

По информации Минрегионразвития на тот период, лидерами по количеству участников долевого строительства, перед которым не были выполнены обязательства, являлись Московская область (13000 семей), Санкт-Петербург (7700 семей), Самарская область (7300 семей), Новосибирская область (4355 семей), а также Краснодарский край (2500 семей). Около 90% участников долевого строительства заключали с застройщиками договоры покупки квартир по «серым» схемам, а не в соответствии с Законом.

В 2012 году в России были урегулированы ситуации на 327 объектах долевого строительства, в результате чего жилье получили почти 30 тысяч семей. Наиболее быстрыми темпами обеспечивались квартирами жители Самарской области (4620 семей), Подмосковья (4310 семей) и Татарстана (1700 семей).
По оценкам общественной организации «Комитет пострадавших дольщиков» в России на 1 марта 2013 года насчитывалось 86 468 граждан, участвующих в долевом жилищном строительстве, обязательства перед которыми не исполнялись застройщиками и 873 проблемных объекта жилищного строительства.

Хочу привести в качестве показательного примера истории нескольких участников долевого строительства одного жилого дома. Дом начал возводиться в 2005-2006 годах, стоимость квартир «на уровне котлована» была, как обычно, низка, и мои доверители – молодая семья, решили приобрести на этой стадии трехкомнатную квартиру. 

Дом строила компания, не имеющая достаточного опыта на строительном рынке, и то ли их неопытность, то ли отсутствие достаточного финансирования, а, возможно, и то, и другое, и третье превратили объект строительства в «долгострой». А после кризиса 2008 года компания расписалась в своей неплатежеспособности, «списав» все проблемы на кризис. И хотя префект административного округа Москвы, на территории которого возводился «скандальный дом» гарантировала доведение его строительства до конца, мои доверители обратились в суд с иском к застройщику о расторжении договора и возврате денег. И как я их ни уговаривала не горячиться, подождать завершения строительства, поскольку их материальные потери могли быть существенными, доверители не хотели уже иметь никаких отношений с застройщиком. 

Потери они понесли существенные: внесенные в 2005 году деньги им возвращались частями, в течение 2009 года, но, к моменту возврата, доверители могли уже приобрести на вторичном рынке жилья однокомнатную или плохонькую двухкомнатную квартирку.
Дом все-таки был достроен. И примерно в 2012 году ко мне обратился еще один доверитель – будущий житель этого дома. Мало того, что застройщик не передавал ему необходимых для государственной регистрации его права собственности документов, он отказывался возвращать стоимость оплаченных, но не «возведенных квадратных метров». После замеров площади построенного жилья оказалось, что квартира меньше на 5 квадратных метров, чем указано в договоре долевого участия, а возведение квартиры большей площади, чем оказалась фактическая, было оплачено доверителем при заключении договора долевого участия по стоимости 2000 долларов США. 

Однако вернуть доверителю 10 000 долларов США застройщик отказался, сославшись на отсутствие денежных средств. В результате суд по иску доверителя признал за ним право собственности на квартиру, взыскал с застройщика 10 000 долларов США, но… доверитель денежное возмещение так и не получил в силу неплатежеспособности застройщика, а ведение дела по банкротству застройщика ему уже было и не по карману, и не по плечу. Не могу не отметить, что доверитель, отстаивая в суде свои права, понес расходы по уплате государственной пошлины, оплате юридической помощи. Суд взыскал с застройщика их компенсацию, и, что редкость – в полном объеме. Однако, фактически «дольщик» компенсацию судебных расходов так и не получил, как и компенсацию «переплаты за квадратные метры». По имеющимся у меня сведениям, все квартиры в этом доме были возведены меньшей площади, чем предусматривалось в договорах долевого участия в строительстве. Мошенничество? Наверное. Но после длительного ожидания заветных квартир, всех перипетий с признанием права собственности, жильцы этого дома не стали добиваться возбуждения уголовного дела и возмещения ущерба в качестве потерпевших от уголовного преступления.

В качестве реагирования на складывающуюся ситуацию на рынке строительства с участием в строительстве «дольщиков», Федеральным законом от 30.12.2012 г. были внесены очередные изменения в Закон, направленные на усиление защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Работа по спасению «обманутых дольщиков» ведется в России уже достаточное долгое время, ее можно условно разделить на два этапа. На первом этапе государство боролось с «обманом дольщиков»: усилия «спасателей» были направлены на то, чтобы навсегда исключить порочные «серые схемы» долевого строительства. На втором этапе в центре внимания оказалась уже иная форма защиты прав участников долевого строительства: активно разрабатываются различные инструменты по обеспечению конечного результата деятельности застройщиков. Кроме того, в этой «нелегкой работе» уже традиционно различаются две задачи: спасти «уже пострадавших дольщиков» и защитить «еще не пострадавших дольщиков».

ФЗ О банкротстве

Существенным подспорьем в защите прав и законных интересов участников долевого строительства явились изменения, внесенные 13.07.2015 г. в Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. При этом у меня есть основания полагать, что данные изменения были внесены в связи с предстоящим банкротством крупного застройщика, у которого не были исполнены обязательства перед тысячами «дольщиков» по всей стране. Именно после внесения указанных изменений в Закон «О несостоятельности (банкротстве)», участники долевого строительства получили право заявлять требования о передаче им в собственность жилья, приобретенного на основании договора долевого участия в строительстве, о включении их требований в реестр требований к должнику о передаче им в собственность жилых помещений, тем самым исключая оплаченные объекты строящегося жилья из кредиторской массы.

По данным Рабочей группы Президиума Генерального Совета «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков, на 1 апреля 2016 г. в стране насчитывалось 888 проблемных жилых объектов в 69 субъектах Российской Федерации и 114 214 «обманутых дольщиков» (для сравнения – к концу 2014 года насчитывалось 684 проблемных объекта и 70 915 пострадавших участников долевого строительства). В общей сложности в 2015 году и 1 квартале 2016г. в стране появилось 339 новых проблемных объектов (61 782 пострадавших граждан-участников строительства). Одновременно Рабочая группа отмечает, что в региональные реестры пострадавших граждан, которые ведутся на основании Приказа Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013г. № 403, были включены только 8 456 граждан, то есть чуть более 7% от общего числа пострадавших граждан. Вместе с тем, в 2015 году государству удалось обеспечить имущественные интересы 18483 пострадавших участников долевого строительства 136 проблемных жилых объектов. Застройщики 410 недостроенных объектов (из 888 зафиксированных Рабочей группой на территории Российской Федерации) в настоящее время находятся в процедуре признания их несостоятельными (банкротами).

АО "СМУ-155"

Наиболее сложная ситуация сложилась, по мнению Рабочей группы, вокруг акционерного общества «СУ-155» и аффилированных с ней структур, оказавшихся в предбанкротном состоянии. По данным Рабочей группы и Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации, в 2015 году было приостановлено строительство на 163 жилых объектах «СУ-155» в 15 регионах (29 175 граждан, заключивших договоры долевого участия в соответствии с Законом, и граждан, привлеченных к строительству домов в г. Москве и Московской области по договорам паенакопления путем вступления в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы).

В ситуации конфликта «СУ-155» и его «дольщиков» Московская коллегия адвокатов «Юлова и партнеры», которую я возглавляю, оказалась «на переднем крае», оказывая юридическую помощь тысячам пострадавших «дольщиков» «СУ-155» в начале 2016 года. И поверьте, включить требования тысяч людей в реестр передачи им жилых помещений в собственность в течение одного месяца с начала процедуры банкротства застройщика, оказалось не простой задачей. Но мы с ней справились, поминая «незлым тихим словом» и застройщика, и законодателя, отведшего участникам долевого строительства всего месяц на заявление соответствующих требований в суд. А арбитражные суды, работа которых перед майскими праздниками 2016 года была парализована подачей тысяч заявлений «дольщиков СУ-155», наверное, поминали уже всех причастных к данному процессу добрыми словами.

Таким образом, установление в Законе новых способов обеспечения исполнения обязательств, видов гражданско-правовой ответственности и дополнительных мер защиты «слабой стороны» не позволило надлежащим образом защитить права участников долевого строительства.

Проблема актуальна!

В настоящее время проблема участия граждан в долевом строительстве многоквартирного жилья особенно актуальна, прежде всего, тем, что происходит постоянное изменение законодательства в данной сфере. Так, 3 июля 2016 года были приняты масштабные изменения в Закон, которые вступили в действие с 1 января 2017 года.

Безусловно, это – «взгляд юриста», которому приходится защищать права и интересы граждан – участников долевого строительства, но, порой, и интересы застройщика. Необходимо выяснение в данном вопросе экспертного мнения, как застройщиков, так и банкиров — возможно, все не так прекрасно и удивительно, как видится юристу.

Однако, если статистика, «серьезная дама», несмотря на все предпринимаемые меры в области правового регулирования долевого строительства жилья, указывает на рост «обманутых дольщиков» — «что-то не так в датском королевстве». Не помогает совершенствование правовых норм, регулирующих правоотношения застройщиков и участников долевого строительства жилья совершенствованию их взаимоотношений. Может, надо на «строительную площадку» законодательно выводить третьего участника – банки?

Елена Юлова, председатель Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»

журнал "Правовая гарантия"

Рейтинг юриста

0

 0

 0

Оценить деятельность: