Судебная практика
Судебная практика по гражданским и уголовным делам. Комментарии юристов и адвокатов. Обзоры арбитражной практики.
Взаимоотношения собственников жилья по поводу общего имущества в многоквартирных домах
В современной российской действительности наиболее значимым для отдельного человека правом после права на жизнь является, пожалуй, право собственности, в частности, право собственности на жилую недвижимость.
Это обусловлено, конечно, запредельно высокой стоимостью такой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках.
В век тотальной урбанизации весьма остро встает проблема обеспечения потребности городских жителей жилыми помещениями, в том числе собственными. По понятным причинам в городах (особенно крупных) основной вид имеющейся и строящейся жилой недвижимости — квартиры в многоквартирных домах.
Приобретая недвижимость, новоиспеченный собственник получает три права, составляющих право собственности – право владения, пользования и распоряжения приобретенным имуществом (ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
Доля в праве собственности на общее имущество
Специфика права собственности помещений в многоквартирных домах в том, что, помимо права собственно на жилое помещение, приобретатель автоматически получает и долю в праве собственности на общее имущество в этом доме (ст. 289 и 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
С другой стороны, никакое право не может существовать без связанной с ним обязанности. Это может быть обязанность другого субъекта, связанная с правом субъекта-правообладателя (например, право требовать возврата долга с одной стороны и обязанность вернуть долг по требованию, с другой), или обязанность самого правообладателя, связанная с его правом (следующая праву, предопределяющая его).
Как минимум обязанностью неразрывно связанной с любым правом, в чем бы оно не выражалось, является обязанность правообладателя пользоваться своими правами добросовестно, не нарушая при этом прав иных лиц. Законом установлен прямой запрет на реализацию гражданских прав во вред иным лицам, с противоправной целью, а равно злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Не нарушать права других
Применительно к рассматриваемой теме, возможность собственника по своему усмотрению реализовывать свои права в отношении жилых помещений, обусловленная при этом обязанностью не нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, предусмотрена ст. 1 ЖК РФ.
Для собственников помещений в многоквартирных домах это правило особенно актуально, так как границы взаимных прав и взаимных обязанностей в правовом (законодательное разграничение прав и обязанностей) и фактическом (границы собственно физических объектов права собственности) расположены очень близко друг от друга, а зачастую, в определенной степени размыты (в случае с общей собственностью).
В реальности собственники помещений в многоквартирных домах часто не могут найти взаимопонимания в отношениях друг с другом. И поводом для этого часто является не только громкая музыка по ночам или шумный ремонт в выходной день.
Например, реализуя свои права в отношении общих площадей в многоквартирном доме, собственники размещают различные личные вещи (шкафы, тумбы, этажерки для обуви и пр.), устанавливают перегородки, двери, оборудуют комнаты и пр. на территории лестничных площадок, общих тамбуров и т. д.
Собственники часто не задумываются о возможных нарушениях прав других лиц такими своими действиями.
Между тем, при безусловном наличии у собственника права пользоваться общим имуществом, оно не означает права препятствовать другим собственникам жилья пользоваться этой частью имущества.
Поскольку часть подъезда является общей собственностью всех собственников дома, то без разрешения всех сособственников о передаче в личное пользование никто не вправе занимать ее и чинить препятствия другим собственникам (равно и жильцам, не являющимся собственниками) в использовании этой части. Это касается и установки в подъездах различных дверей и перегородок. Данный подход в настоящее время является преобладающим при рассмотрении соответствующих споров судами (см. например, Определение Иркутского областного суда от «24» июня 2014 года No 33-5156/2014).
Но существует подход, по которому собственник вправе размещать на общих площадях многоквартирного дома свои личные вещи, без получения соответствующего разрешения других собственников, при условии, если это не создает препятствий для них, к каковым, например, относится перекрытие путей эвакуации из здания (см. Определение Санкт-Петербургского городского суда от «26» сентября 2011 г. No 14592).
Безусловно, там, где права и обязанности разных людей пересекаются и связаны (что, как правило, и бывает) с защитой такими людьми своих личных интересов (которые не всегда находятся в рамках правового поля), возникает благодатная почва для различного рода конфликтов.
Конфликты между сособственниками отчасти предопределяется процветающим на бытовом уровне правовым нигилизмом и правовой безграмотностью, отрицанием прав других и своих обязанностей, при одновременном преувеличении значимости своих интересов и необходимости исполнения другими лицами обязанностей с такими интересами связанных.
Кроме того, видится, что свою роль (и не малую) здесь играет такая отнюдь не правовая причина, как банальное отсутствие воспитания и взаимного уважения.
Какова судебная практика по вопросу
Даже поверхностный мониторинг судебной практики показывает, что значительная часть рассматриваемых судами общей юрисдикции исков, составляют иски, вытекающие из споров между собственниками помещений в многоквартирных домах поводу общего имущества в них.
При этом, в силу специфики правоотношений рассмотрение таких споров часто длится многими месяцами, а долгожданное решение, в чью бы пользу оно не было вынесено, зачастую не означает окончательного урегулирования конфликтной ситуации.
В заключение с сожалением отметим, что исходя из состояния современной судебной и исполнительной систем, с учетом тенденции на увеличение объемов строительства жилой недвижимости и озвученных выше проблем правосознания обывателя, видится, что в обозримом будущем вопрос «соседских войн» в любых их проявлениях будет стоять все острее и потребует от государства особого к себе внимания, как на законодательном уровне, так и со стороны компетентных органов исполнительной власти.
Читайте далее:
Как оформить право собственности на машино-место?
Верховный суд с памяткой судьям: как защищать права потребителей
Смотрите также:
